Před podpisem rezervační smlouvy (RS) si jako klient realitní kanceláře (RK) musím dát pozor hlavně na několik důležitých skutečností.
Mezi ně patří kontrola výpisu z katastru (aby nebylo na jednotce uvalené věcné břemeno, exekuce či zástavní právo v podobě hypotéky), dále jestli jsou v kupní smlouvě či prohlášení vlastníka uvedena všechna příslušenství (terasa, garážové stání atd.). Musíme si i zjistit, zda družstvo či společenství vlastníků nemá dluhy nebo úvěr (např. na opravu střechy) a zda jeho činnost funguje. Ověřujeme si u prodávajícího, že všechny jeho závazky u společenství nebo správcovské firmy jsou uhrazeny, jinak by šly za kupujícím a zároveň si zjistit o firmě potřebné informace, abychom věděli, jak funguje a kolik prostředků je našetřeno ve fondu oprav. Důležité je také si vyjasnit, kdo bude platit daň z nabytí nemovitosti.
Neméně důležitý je i technický stav nemovitosti. Velice doporučujeme si před podpisem RS sjednat kontrolu nemovitosti stavebním technikem.
Je podstatné, aby měla realitní kancelář podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu s majitelem nemovitosti. To znamená, že daná RK má od majitele souhlas k nabízení jeho nemovitosti k prodeji a to za odsouhlasenou kupní cenu. Zprostředkovatelská smlouva také řeší to, že majitel se zavazuje Vám danou nemovitost prodat po zaplacení rezervačního poplatku. Pokud by byty na prodej odmítl, byl by postižen sankcí. Prostě RZ je závazkem pro obě strany.
Další riziko je, když Vám banka neschválí hypoteční úvěr. Radíme navštívit minimálně dva různé hypoteční poradce a u vybrané banky si vyžádat předschválení. Pokud ho získáte, je to dobrá zpráva, ale 100% jistotu Vám dát banka nemůže. Raději doporučujeme požádat realitní kancelář o podmínku v RS, že Vám alespoň půlka rezervace bude vrácena. U slušné kanceláře by to neměl být problém, ale praxe u většiny kolegů je taková, že je vaše riziko nezajímá. Politikou naši kanceláře není vydělávat na propadlých rezervacích, snažíme se o přijatelný kompromis pro obě strany. Naštěstí se tato situace nevyskytuje často.
Pokud by nastala opačná situace a majitel nebo RK byli nuceni z jakéhokoliv důvodu rezervaci zrušit, tak je Vám rezervace vrácena, nejpozději do 15-ti dnů. Případně si můžete vyžádat i kratší dobu. Profesionální kancelář by Vám okamžitě měla nabídnout pomoc s vyhledáním podobné nemovitosti. Musíme ale podoktnout, že ze strany majitele je rezervace zrušena velice výjimečně, častěji je to ze strany klienta.
RK nesmí danou nemovitost po složení rezervační zálohy nabízet dalším klientům, jste prostě první v pořadí a to závazně. Naše kancelář sice dané byty k prodeji a nemovitost nadále inzeruje, aby neztratila potencionální kupce v případě, že od rezervace odstoupíte z vážných rodinných důvodů nebo jak je výše uvedeno, kvůli neschválení hypotéky. U rezervované nemovitosti je ale jasně uvedeno, že je rezervována a v žádném případě se žádným dalším zájemcem neuskutečňujeme prohlídky ani nezasíláme informace.
U většiny RK se rezervační záloha stává provizí a to po uzavření kupní smlouvy (KS). Rezervační záloha se deponuje – ukládá většinou na účet RK. Pokud nevěříte dané RK, tak si můžete vyžádat deponování finančních prostředků u jejího advokáta. Pokud ani to pro vás není přijatelné, deponujte rezervační poplatek u advokáta, kterého znáte. Také je možné deponovat peněžní prostředky u banky nebo notáře, ale jsou to daleko nákladnější možnosti. Pokud máte na danou kancelář reference od dobrých známých nebo jste s ní udělal jiný obchod ke své spokojenosti, není čeho se obávat. U cizích kanceláří nebo zprostředkovatelů bychom to nedoporučovali. Velikost kanceláře nerozhoduje, speciálně bychom si ale dávali pozor na franšízy. V případě, že chcete řešit záležitosti ohledně franšíz, musíte se obracet na centrály, u kterých se ale bohužel práva většinou nedovoláte, dokonce je velký problém se s nimi spojit!
Realitní kancelář Happy House Rentals, s.r.o.
